招商局商业房托基金2026年中期稳步推进战略转型

香港学生公寓正式投入运营 花园城经营态势持续向好

香港2026年8月26日 美通社 －－ 招商局商业房地产投资信托基金（“招商局商业房托基金”或“房托”，香港联交所股份代号：1503）公布截至2026年6月30日止六个月（“报告期间”）之未经审核中期业绩。

报告期间，招商局商业房托基金持续推进资产组合多元化转型，于香港收购并改造的学生公寓项目“CM＋U壹间嘉寓”已正式投入运营，开业前预租赁表现理想，成为基金拓展抗周期资产的重要里程碑。同时，核心零售资产花园城经营态势持续向好，出租率提升至98.8％，客流量及销售额稳步增长。尽管内地写字楼市场仍面临租金下行及供应增加带来的双重挑战，基金组合价值仍保持稳定，达人民币87.2亿元，管理人亦维持100％分派政策，报告期间每基金单位分派为0.0407港元（相当于人民币0.0352元），按2026年6月30日收市价计算的年化分派收益率达8.2％。

房托在上半年的租金收入为人民币165.7百万元，与2025年相关期间相比减少15.3％。收益总额为人民币191.7百万元，较2025年同期减少14.8％，减幅主要来自科技大厦单一大面积租约到期，该项物业的分部收益减少人民币29.7百万元，占房托整体收益减幅约九成。物业收益净额为人民币135.2百万元。

于2026年6月30日，基金单位持有人应占资产净值为人民币2,787百万元（2025年12月31日：人民币2,899百万元），或每基金单位人民币2.47元（2025年12月31日：人民币2.57元），相当于根据人民银行于2026年6月30日公布的汇率中间价计算的每基金单位2.84港元，于2026年6月30日基金单位的收市价0.99港元较每基金单位的资产净值折价65.1％。

加码香港物业投资 债务结构维持稳健

房托于2026年1月29日完成收购位于香港九龙的物业项目，并将其改造为学生公寓“CM＋U壹间嘉寓”。项目于5月至7月进行封闭改造施工，目前预签约率已接近满租，并已于2026年8月15日正式投入运营。于2026年6月30日，该项目的估值为226百万港元。上半年香港私人住宅租金累计上升2.64％，凸显公寓的投资吸引力，管理人将继续专注于香港的学生公寓及服务式公寓赛道，物色优质标的。

受深圳及北京写字楼租金持续下行影响，房托内地六项物业的估值合计较2025年末减少人民币177百万元至人民币8,524百万元；连同新纳入组合的香港学生公寓项目，组合价值较2025年末升0.2％至人民币8,720百万元。融资方面，房托总借款由2025年末的人民币4,108百万元增至人民币4,264百万元，惟融资成本仍下降3.2％至人民币56.2百万元。物业经营开支维持平稳于人民币56.4百万元（2025年同期：人民币56.3百万元）。于2026年6月30日，资产负债率为43.8％，低于房地产投资信托基金守则所准许的50％上限，其中占总额93.8％的贷款到期日为2030年1月，债务期限结构稳健。

写字楼租赁市场放缓 花园城出租率攀升

花园城的经营情况持续向好，出租率较2025年末上升2.3个百分点至98.8％，客流量及销售额均稳步增长，估值上涨人民币4百万元至人民币1,521百万元。期内花园城租金收入为人民币41.3百万元，较2025年相关期间减少6.3％，因商场仅剩的空置商铺处于较次的位置，现时租金普遍低于商场平均水平，其现时租金下降至人民币116元平方米，并叠加业态优化调整带来的阶段性影响。

报告期间，整体物业组合的出租率从80.8％下降至77.6％，受科技大厦及招商局航华科贸中心大面积租约到期影响，写字楼的平均出租率从77.0％下降至72.5％。第二季度，科技大厦受深圳市前海蛇口自贸区医院租约大面积到期影响，出租情况一度接近空置，其后成功与多家储备租户签约，带动其出租率回升至50.7％；但因新签约租户租金单价较低，致使其现时租金大幅下降至人民币71.9元平方米，惟于2031年及之后到期的租约占该物业月租金收入的88.4％。科技大厦二期在执行去化方案后表现良好，出租率上升了4.7个百分点至84.9％；数码大厦出租率维持稳定在80％。

在北京写字楼市场供应压力下，招商局航华科贸中心期内的租金收入增长24.8％至人民币40.2百万元，其出租率在部分租户租约到期后下降了7.3个百分点至86.5％，现时租金同步下降了8.2％至人民币180.3元平方米；然而，根据已签署的租约，预计项目的出租率将在下个季度有所回升。新时代广场的运营情况相对稳定，其出租率从66.1％微降至65.1％，现时租金保持稳定在人民币141.6元平方米。

展望未来：招商房托2.0战略升级 重点布局抗周期资产

2026年上半年，中国国内生产总值同比增长4.7％，商业地产市场延续结构性调整，深圳及北京写字楼租金较2025年末进一步下行，空置率仍处高位；零售物业市场呈现明显分化，深圳全市优质零售租金表现相对平稳。展望下半年，两地写字楼市场预计持续承受供应压力，租金下行压力延续；零售物业则有望维持分化格局，成熟商圈、客群基础稳固的购物中心仍具备稳定经营基础。

招商局商业房托基金主席及非执行董事余志良先生表示：“今年以来，招商房托持续推进2.0战略升级，加快落实资产组合多元化发展策略。香港学生公寓项目顺利投入运营，标志着基金在拓展抗周期资产方面取得积极进展，为未来可持续发展奠定更坚实基础。管理人将持续跟踪市场动态，灵活调整租赁及运营策略，未来将继续在大中华区域挖掘更多优质多元资产，重点布局学生公寓、服务式公寓等抗周期品类，丰富资产组合、分散收入来源，争取实现基金单位分派长期稳健增长。”

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关于招商局商业房托基金

招商局商业房托基金（1503.HK）为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，且已根据证券及期货条例第104条获认可。招商局商业房托基金是由知名央企招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ）发起，2019年12月于香港联交所主板上市，是香港自2014年后，首例成功上市的房托基金，亦是首只在香港上市的央企房托基金。招商局商业房托基金是以拥有及投资中国的优质创收商业物业为目的而成立的房地产投资信托基金，其首先专注于：（i）粤港澳大湾区（不包括两个招商置地城市，即佛山及广州）；及（ii）北京及上海。招商局商业房托基金由房托管理人管理，目前持有7项优质物业，5项位于深圳蛇口，1项位于首都北京，以及1项位于香港尖沙咀。房托管理人旨在向持份者提供稳定分派及长期可持续的分派增长。

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